(846)270-49-70
Единая справочная..

Главная / О компании / Пресс-центр / СМИ о нас / 2010 / апрель /

Деньги требуют... умения их взять

05 апреля, 2010

- Сергей Константинович, посетив МИПИМ-2010, что вы можете сказать об инвестиционном климате, царящем на рынке недвижимости?



- Сегодня все инвесторы столкнулись с главной проблемой: у них есть деньги, много денег, но они не могут найти объекты для инвестирования. Доходность проектов, которые сейчас есть на рынке, очень низкая.


С другой стороны, у тех же инвесторов есть свои объекты недвижимости, неплохие, качественные объекты, на которые даже есть покупатели. При этом коэффициенты капитализации собственных проектов и тех, что предлагаются на рынке, сегодня равны. Смысл вкладывать деньги, чтобы получать те же самые деньги? Любой здравомыслящий инвестор на это не пойдет. Поэтому до тех пор, пока коэффициенты капитализации у данных объектов будут одинаковыми, инвестиционного потока ждать не стоит. А этого, в свою очередь, не произойдет, пока собственники не повысят коэффициент капитализации своих объектов – не понизят цену или не повысят доходность.



- А как же проекты, представленные на выставке? Неужели среди них не было интересных предложений для инвесторов? Со своими стендами приехало немало российских регионов и городов…


- То, как города привлекают инвестиции, – отдельный вопрос.



Очень показательной была ситуация на стенде Вологодской области, где администрация региона и представители коммерческой компании презентовали свой проект. Я задал вопрос: сколько денег вам надо? В ответ тишина. Какую доходность вы гарантируете под привлеченные инвестиции? Тишина. Через какой срок вы собираетесь вернуть эти деньги? Результат тот же. Невольно возник другой вопрос: а что вы здесь делаете? В ответ опять тишина… И такая ситуация повторилась на 99% российских стендов.


Да, мы приезжаем на международные площадки за инвестициями, но мы не знаем сколько денег нам надо, зачем нам это надо, что мы собираемся с этим делать и что за это готовы платить.



Это очень больно и горько, но уровень подготовки проектов, которые выносятся сегодня на МИПИМ, далек от реальности. Разве что внешне они выглядят достойно: красивые макеты, объемные модели, спец-эффекты – радует, что мы научились работать со стендами. 


Но главная проблема в том, что у администраций регионов и городов нет понимания своего участия в инвестиционных проектах.

Характерен в этом плане пример Хабаровского края, предложившего проект строительства порта. Основная «заслуга» администрации края в том, что они дают такую возможность - построить у себя порт. О том, какая эффективность ждет проект, речи не идет. Власти со своей стороны гарантируют только налоговые льготы инвестору - по налогу на прибыль, которая идет в муниципальный бюджет. Вопрос: будет ли эта налоговая льгота эффективной хотя бы на том же уровне, что проценты по депозитам на банковском счете?



Плюс к тому инвестор данного проекта должен быть оператором рынка портовых, транспортных услуг. А чтобы проект был успешным, объем товарооборота этого порта должен быть настолько большим, чтобы покрывать потребности всего Дальневосточного края на долгие десятки лет вперед.


То есть регион предложил настолько ограниченные условия, что вероятность привлечения инвестиций в проект очень и очень низкая.

Инвестору, у которого есть деньги, неважно, что конкретно строить: порт, железные дороги, метро, фабрики и т.д. Он вложит деньги, но только если ему гарантировать определенную доходность в определенные сроки.



- В таком случае что должна была предложить администрация со своей стороны? 


- Роль администрации сводится к роли гаранта в обеспечении потока доходов. Потенциальный инвестор, вкладывая деньги в тот или иной проект, должен быть уверен, что этот проект не столкнется с административными барьерами, что не возникнет проблем с получением техусловий, с рейдерством, со сбытом услуг для населения того же города, области, края и т.д.



Вот для чего на выставки должны приезжать администрации городов и областей. У области и города должно быть четкое понимание своей роли. Они должны выступить гарантом взаимоотношений инвестора с авторами проекта (компанией, которая его ведет) и административным ресурсом.


Никаких денег и инвестиционных движений вообще не будет до тех пор, пока власти не придут к тому, что они должны создать комфортные условия для проектов в целом и, следовательно, для инвесторов.



- Неужели нет российских регионов, отвечающих данным требованиям? Какова, например, позиция Самарской области в этом вопросе?


- Чтобы проект получил административную поддержку, это должен быть окончательно сформированный и проработанный проект. Оттого, может быть, и не ездит наша область на международные выставки, что проектов такого уровня в настоящий момент у нас нет.

Можно бесконечно критиковать администрацию нашего города и области за то, что мы в очередной раз пропускаем деньги в регион. А смысл? Я вижу, что те, кто ездит в Канны из года в год, не понимают смысла своего приезда. Я могу назвать только три территории, которые реально понимают, зачем они туда привозят проекты, – это администрации Москвы, Ульяновска и Калуги.



- Какие принципиальные моменты предлагают субъекты, которые вы назвали?


- В своих выступлениях первый заместитель мэра Москвы по строительному комплексу Владимир Ресин неоднократно подчеркивал, что именно тот проект, который они предлагают инвестору, нужен городу, что проблем с его реализацией, с прохождением всех инстанций и вообще проблем у инвестора с субъектом Федерации Москва не будет. А из уст власти – это золотые слова.



Такое понимание есть и в Калуге. Более того, каждому инвестору, который приходит в регион, губернатор лично дает номер своего мобильного и готов в любое время дня и ночи решать любые вопросы, с которыми столкнется инвестор на его территории. Но это, я считаю, уже высшая стадия заинтересованности власти в движении денег в своем регионе.


Блестяще поступили и в Ульяновске. На административном уровне они создали специальную структуру, задача которой – провести инвесторов за руку по всем административным коридорам, чтобы те не столкнулись с какими-либо препятствиями.



Это опыт наиболее эффективного взаимодействия администрации, владельцев проекта и инвесторов. В подобных случаях, я считаю, никаких проблем с привлечением инвестиций не возникнет.


В остальных же регионах такой системы, к сожалению, нет. Да, администрации многих городов сегодня декларируют свое участие в выставках, демонстрируют свою заинтересованность в инвестициях, но профессионально об инвестиционной привлекательности, увы, сегодня мало кто может говорить.



Справедливости ради хочу заметить, что иностранные стенды не многим отличаются от стендов российских городов. Там, грубо говоря, 70% экспонентов выставки также не знают, сколько денег и под какие финансовые условия они хотят привлечь. И кроме того, далеко не все представленные проекты находятся на стадии привлечения денег.



- Итак, в чем же основная беда российских проектов, жаждущих инвестиций? И главный российский вопрос – что с этим делать?


- Мы все сегодня твердим, что нам нужны деньги. А мы готовы взять эти деньги? Мы понимаем, в каком объеме они нужны, на какой срок и с какой отдачей?



Люди, которые сегодня хотят привлечь инвестиции в свой проект, должны понимать, каким образом и за счет чего они это делают. И кроме экономической составляющей они должны проработать юридическую сторону проекта, потому что деньги инвестора должны быть защищены. Нужно встать на сторону инвестора!


- Какие шаги может и должен сделать регион для привлечения инвестиций?



- Нужно создать площадку, где в единых критериях инвестиционной привлекательности будет сформирован и представлен пакет инвестиционных проектов региона. У каждого проекта свой коэффициент капитализации, свой порог инвестиций. Кому-то будут интересны проекты стоимостью 100, 20 млн, а кому-то – 1 миллион рублей. Если появится такая площадка, инвестор сможет выбрать проект, в котором он хочет участвовать.


Потому что привлечь деньги – это одна проблема. Не менее актуальная на сегодня проблема – эти деньги разместить. Найти доходный проект, в который действительно стоит инвестировать, очень сложно.

 

«Новости Рынка Недвижимости», Дарья РЯБИНИНА 

 

http://www.nrn.ru/article2.shtml?aid=1404